賃貸のQA情報

土地の売買について質問です。本当に恥ずかしい話なんですが、父がマンション経営に失敗して財務処理が出来なくなり、破産宣告をしたそうです。（約10年前に）ひとつだけマンションを手放したくなく、父の姉（私の伯母）がそのマンションを3000万円で購入したそうです。伯母と父の間で、必ずそのマンションを買い上げるし返済もするという約束だったのですが今のところ、返済も滞っていることをしりました。実は、今年父は再婚予定でその新しいママ（父より15歳若いです）がその借金を返済する変わりに土地の所有権を欲しいといわれたそうです。その土地が欲しいっと言ったのは新しいママの両親だったことが後々分かったことです。父は、不安を感じて私の弟に相談したところ喧嘩になり話にならなかったそうです。その後、父は私に相談をしてきたのですが私は返事に困っています。どうしたらいいでしょうか。困っている点1：父は、私のそのマンションをローンで購入して欲しい2：そのマンションは、テナントが入っているが賃貸料金は全て父が欲しい3：そのマンションの最上階の部屋は、父が今まで通り住む4：父の死後、新しいママが継続してそのマンションの一角どこでもOK提供すること実の母がいますので、母の手前どうしたらいいのかすごく悩んでいます。いいアドバイスを下さい。最後に私は30代でローンを組むには、難しいことが分かりました。そのため、弟と2人の名義でローンを組むしか方法がないそうです。

majimechanrisaさんとしてはどうしたいんですか？あと、再婚される方が借金返す代わりに所有権が欲しいと申し出られたことが怖くなったというのはどうしてなのでしょうか？借金支払い=代金支払い=所有権と結びつくようなきもしますが。 また、「1：父は、私のそのマンションをローンで購入して欲しい」は「1：父は、私にそのマンションをローンで購入して欲しい」ですよね？補足お待ちしております。［補足を受けて］（１）マンション購入について弟さんは将来テナントで店を経営したいとお考えのことですからお二人で伯母さんから購入されるのはよいのではないでしょうか。10年前に3000万円のマンションが今おいくら位が適正な価格かについては専門家ではないので、なんともいえませんが、近隣の不動産業者に聞いてみるなど（もしくは値がはるけど不動産鑑定士の評価を経て）して、現在空室がどれくらいで利回りがどれくらいかなどを計算し伯母さんと妥当な金額で交渉してみるのが一番でしょう。（２）問題点1テナントが入っているが賃貸料金は全て父が欲しい虫のいいお父さんですね。ローンでマンションを購入する方の多くは賃料をローンの原資にあてるのですから、それを意味なくお父さんにあげる意味がわかりません。家賃を安く（多分無料に近いのでは？）くらい、もしくは年金もあるんだし、小遣い程度で十分でしょう。遊ぶ金があると放蕩しそうです。（３）問題点２最上階の部屋は、父が今まで通り住む伯母さんとお父さんの契約はどうなっていますか？おそらく契約書も取り交わさない、使用貸借契約でしょうね。賃料は0かもしくは固定資産税程度。こういう物件があると不良債権化していきます。最上階の部屋なんてもっとも高額な賃料で貸せる部屋なんですからね。お父さんには条件の悪い部屋に移ってもらうというのもありですし、代替わりになったときに、鬼になるというのもありです（後述）。お父さんとはどの部屋を貸すにしても使用貸借契約を締結しておくことをお勧めします（効果は後述）。（３）問題点３新しいママが継続してそのマンションの一角どこでもOK提供するお父様が口利きをすることで伯母さんからの購入価格に色が付くなら別段、本来はこういったことは所有者としては飲む必要はないのが原則です。返還時期を定めない使用貸借契約（民法597条2項）にしておけば、いつでも貸主は返還を求めることができます。なお、使用貸借契約は借主が死亡すると効力を失います（民法599条）。すなわち、お父さんと賃貸借契約を締結すると、それは相続されますが、使用貸借契約ならば、相続の対象にはなりません。お母さんも多少は納得してもらえるのでは。もっとも、お父さんはマンション経営していたということですから使用貸借契約の意味を考え（借主に有利な）賃貸借契約を希望するかも。そのときは、妥協しても（貸主に有利な）定期建物賃貸借契約にしたほうがいいですよ。